Login


Zajerestruj | Odzyskaj hasło
 

Analiza rynku budynków mieszkalnych w gminie i mieście Kołobrzeg.

1

2

Oferta na nieruchomości zabudowane w mieście i gminie Kołobrzeg jest dość zróżnicowana. Więcej propozycji znaleźć można na rynku wtórnym, ale też on właśnie cieszy się większym zainteresowaniem. Ceny ofertowe w najbliższych okolicach Kołobrzegu, Grzybowa, Dźwirzyna kształtują się średnio na poziomie od 2000 do 4000 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, a cena zależy od roku budowy, stanu technicznego, wyposażenia, wielkości działki i infrastruktury terenu. Oczywiście – także od lokalizacji, domy położone w strefie centralnej miejscowości lub nad morzem są na ogół droższe od nieruchomości zlokalizowanych w strefach pośrednich, peryferyjnych. Najwyższymi średnimi cenami jednostkowymi w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej charakteryzowały się miejscowości podmiejskie Niekanin, Budzistowo, Korzystno oraz  nadmorskie Grzybowo i Dźwirzyno. Dość niska pozycja średniej ceny z samego miasto Kołobrzeg wynika z faktu, że dość duża cześć obrotu w badanym okresie czasu dotyczyła starszych budynków w zabudowie szeregowej, a także budynków o niskiej atrakcyjności architektonicznej do remontów ( „klocki”).

3

4

Przegląd ofert sprzedaży budynków mieszkalnych z analizowanego terenu sprzedawanych przez agencje pośrednictwa jak i przez osoby indywidualne, zamieszczające anonse w lokalnej prasie, wskazuje na dość duży zakres zarówno w rodzajach i typach budynków, jak i w cenach ofertowych. Budynki nowe – zwłaszcza te, które realizowane są przy zastosowaniu nowoczesnej technologii, oferowane są w cenach zbliżonych ale przewyższających wartość odtworzeniową tych budynków powiększonych o wartość gruntu. Transakcji tego typu notuje się mniej w stosunku do obrotu nieruchomościami zabudowanymi wybudowanymi w XX wieku. W ofercie sprzedaży wystawianej zarówno przez osoby prywatne, jak i przez agencje pośrednictwa w handlu nieruchomościami, są zarówno budynki w stanie niewykończonym ( stan zero, stan surowy otwarty, zamknięty) oraz budynki gotowe, zdatne do zasiedlenia. Główne segmenty rynku nieruchomości mieszkalnych, to budynki jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej główna gmina Kołobrzeg, następnie szeregowej czy bliźniaczej, które przeważają na terenie miasta Kołobrzeg, Grzybowa, zasadniczo brak budynków w zabudowie zespołowej.

Następną kategorią budynków pojawiających się na lokalnym rynku nieruchomości są budynki kilkunastoletnie, dotychczas zamieszkiwane. Ich ceny ofertowe uzależnione są głównie od lokalizacji, stanu technicznego budynku oraz stopnia uzbrojenia terenu. Ceny tych obiektów oscylują najczęściej w granicach 400 do 600 tysięcy złotych. Transakcji tego typu nieruchomości jest relatywnie najwięcej. Prawie w każdym przypadku cena ofertowa znacznie przekracza realną wartość rynkową sprzedawanego budynku. Czasami oferowane są również budynki starsze wymagające poniesienia znacznych nakładów na ich remont i modernizacją ( typowe „klocki”). Ich ceny najczęściej mieszczą się w granicach od 200 do 500 tysięcy złotych. Z kolei zainteresowanie potencjalnych nabywców gotowymi lub budującymi się budynkami mieszkalnymi jest adekwatne do ogólnej siły nabywczej lokalnej społeczności. Osoby zamożne są raczej zainteresowane poszukiwaniem atrakcyjnych działek pod budownictwo mieszkaniowe i realizacją budowy według indywidualnych projektów.

W analizowanym obszarze rynku znacznie większy wolumen obrotów zanotowano w sektor nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dających większą możliwość realizacji wymarzonych inwestycji mieszkalnych. Czas ekspozycji nieruchomości zabudowanej jest znacznie dłuższy w stosunku do nieruchomości niezabudowanej, a dodatkowo przy zabudowie wymagającej remontów należy przyjąć, iż w niedługim czasie wystąpi konieczność poniesienia znacznych nakładów.

Obrót na tak zwanym rynku wtórnym nieruchomości zabudowanych jest więc umiarkowany i sprowadza się ostatnio do kilkudziesięciu transakcji rocznie. Szczególnie poszukiwane są domy niewielkie powierzchniowo, usytuowane na atrakcyjnych, dużych działkach. Nabywców znajdują też domy najtańsze, nawet w złym stanie technicznym ale atrakcyjne cenowo i dobrze zlokalizowane (w tym segmencie rynku można nawet odnotować znaczne nadwyżki popytu nad podażą), natomiast nieruchomości obejmujące budynki gotowe, są już przedmiotem ograniczonego zainteresowania rynku. Stąd realne ceny tych nieruchomości muszą sprowadzać się do kwot nie przekraczających w zasadzie 800 tysięcy złotych. Przy kwotach przekraczających tą wartość potencjalny popyt gwałtownie spada, chociaż transakcje przewyższające 1 milion złotych na lokalnym rynku nieruchomości zabudowanych nie są rzadkością i dotyczą przede wszystkim nieruchomości zabudowanych obiektami mieszkalno-pensjonatowymi itp. z zastosowaniem nowoczesnych technologii budowlanych z dobrą lokalizacją i sąsiedztwem.

5

Należy zaznaczyć, iż w ostatnich latach istniała umiarkowana podaż oraz popyt na nieruchomości zabudowane. Generalnie, relacje pomiędzy podażą i popytem oraz poziom obrotów obrazuje liczba zawartych transakcji na przyjętym rynku lokalnym. Badany obszar rynku charakteryzuje się asymetrią prawostronną w stosunku do cen całkowitych, co w analizowanym przypadku oznacza dominację cen w zakresie do 250 tys. do 750 tys. zł za dom mieszkalny jednorodzinny.

6

Analizując średnie ceny jednostkowe na lokalnym rynku nieruchomości należy wskazać, iż generalnie ceny utrzymywały się w latach 2009-2014 na zbliżonym poziomem z niską amplitudą wahań.  Z obserwacji wynika, iż średnie ceny transakcyjne w okresie 2010 – 2012 r. wykazują na istniejącą rozpiętość wartości i kształtują się średnio na poziomie znajdującym się w przedziale od 2.000 zł/m2 –  do 4.000 zł/m2 tzn. 52% badanej próby. Taka duża różnica wynika przede wszystkim z lokalizacji, atrakcyjności inwestycyjnej, a także standardu wykończenia oraz powierzchni użytkowej działki i budynku. Ceny transakcyjne w badanym okresie czasu charakteryzują się dość równomiernym rozkładem dla nieruchomości typowych zlokalizowanych w strefach pośrednich (widoczna dominacja cen powyżej 3.500 zł/m2 p.u. dla nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości o charakterze turystycznym lub strefach podmiejskich).

7

Analiza transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych w badanym okresie czasu (2009r.-2014r.), wskazała, iż pomimo ogólnokrajowej recesji gospodarczej będącej pokłosiem kryzysu światowego, odczuwalna jest stabilizacja cen całkowitych. Spowolnienie na lokalnym rynku nieruchomości, nie jest jeszcze równoznaczne z automatyczną obniżką cen nieruchomości, ale oznacza przede wszystkim zmniejszoną ilość zawieranych transakcji oraz wydłużony okres ekspozycji na rynku. Należy stwierdzić, że rynek nieruchomości zabudowanych w charakteryzuje się dość wysokim poziomem cen rynkowych.

8

Przekonanie właścicieli nieruchomości o wysokiej wartości rynkowej nieruchomości, powstałe w okresie hossy, powoduje jednak utrzymanie wysokich cen transakcyjnych. Dodatkowo inwestorzy, którzy zakupili nieruchomości w okresach tendencji wzrostowych nie są zainteresowani sprzedażą po obniżonych cenach. W przypadku braku czynników przymuszających do sprzedaży (wymuszona sprzedaż) potencjalny właściciel nieruchomości przeczeka niekorzystny cykl koniunkturalny. W badanym sektorze, jeśli dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości to z reguły cena przynajmniej odzwierciedla poziom cen z okresu „hossy” lub jest nieznacznie wyższa. Rynek domów jednorodzinnych stanowi stosunkowo niewielką część szeroko rozumianego rynku mieszkaniowego, zdominowanego przez lokale mieszkalne. Rynek budynków mieszkalnych w ostatnich latach rozwijał się w przeważającej mierze w okolicznych miejscowościach, zaś na terenie samego Kołobrzegu zdecydowanie bardziej nasyconym rynkiem był segment lokali mieszkalnych oraz apartamentowych. Niewielka objętość tego rynku wynikająca z ograniczonej podaży i popytu posiada jednak istotną zaletę – znaczną odporność na wahania gospodarcze i kryzysy.

Zasadniczo najważniejszą cechą rynkową dla tych nieruchomości jest lokalizacja w danej miejscowości, tj. odległość od plaży i atrakcyjność bezpośredniego sąsiedztwa – dzielnicy. Z reguły im dalsze będzie położenie danej nieruchomości od morza, tym mniej atrakcyjna i mniej wartościowa będzie ona w oczach potencjalnych inwestorów; za wyjątkiem przeznaczenia jej na cele specjalne. Szczególną atrakcyjnością inwestycyjną charakteryzują się nieruchomości zabudowane położone w korzystnej lokalizacji z właściwym układem funkcjonalnym, oferujące sprzyjające warunki rekreacyjne (położone w strefach wypoczynkowych w pobliżu morza, obiektów sportu i rekreacji, handlowych oraz terenów zielonych). Na poziom ceny wpływa zatem nie tylko lokalizacja, stan techniczny czy też standard wykończenia, ale również dostępność handlu, usług, komunikacja, położenie względem obiektów handlowych, obiektów rekreacyjno-sportowych.

Istotnym powodem kształtującym strukturę cen nieruchomości gruntowych zabudowanych w gminie i mieście Kołobrzeg, oprócz czynników stricte ekonomicznych, społecznych oraz lokalizacyjnych, jest również struktura oferowanych budynków. Powodem występowania różnic w cenach są oczywiście cechy użytkowe nieruchomości, które są przez właścicieli lub doradzającym im pośrednikom identyfikowane i wartościowane odpowiednio do ich roli w kontekście sposobu użytkowania i ich charakteru.

Jednym z czynników wpływających na wartość nieruchomości jest powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego. Z obserwacji wynika, iż strukturę powierzchni użytkowej lokalnego rynku tego typu nieruchomości można podzielić na następujące segmenty:

  • budynki do 100 m2 – 8% analizowanych transakcji.
  • budynki od 100 do 150 m2 – 15% analizowanych transakcji
  • budynki od 150 m2 do 200 m2 – 30% analizowanych transakcji
  • budynki od 200 m2 do 250 m2 – 15% analizowanych transakcji
  • budynki powyżej 250 m2 – 32% analizowanych transakcji.

Na poziom ceny budynków mieszkalnych poza powierzchnią użytkową wpływa także wielkość, kształt i stan zagospodarowania działki gruntu na której zlokalizowana jest nieruchomość. Z analizy dokonanych transakcji rynkowych wynika, iż najczęściej kupowane były domy mieszkalne z działkami gruntu o obszarze od 500-1500 m2 (48%), mniejszym zainteresowaniem charakteryzowały się budynki z powierzchnią gruntu do 500 m2 – 36%.

9

10

Print