Login


Zajerestruj | Odzyskaj hasło
 

analiza rynku mieszkań w obrębach 2, 4, 10 w Kołobrzegu w okresie 2011-2013

ANALIZA RYNKU 2011-2013

NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNE  – OBRĘB 10, 2, 4 MIASTA KOŁOBRZEG

tab1

Na powyższym rynku (obręb 10, 2, 4) odnotowuje się znaczną podaż oraz popyt nieruchomości mieszkaniowych. Generalnie, relacje pomiędzy podażą i popytem oraz poziom obrotów obrazuje liczba zawartych transakcji na przyjętym rynku lokalnym. Rynek nieruchomości lokalowych obecnie wskazuje na zrównoważony rozwój, na którym w skali roku notuje się kilkadziesiąt transakcji wolnorynkowych (zauważalny okres znacznego ożywienia rynku przypadający na rok 2012). Na podstawie zgromadzonych transakcji, obliczono, iż skala rynku nieruchomości lokalowych w obrębie 2,4,10 w analizowanym okresie czasu wyniosła 76 585 252 zł. Największy wolumen obrotu przypada na ulice Wylotową – 21,6 mln zł oraz Bałtycką i Klonową około 15-16 mln zł.

skala_rynku

tab3

Analizując średnie ceny mieszkań na lokalnym rynku w latach 2012-2013 roku należy wskazać na stabilizację rynku w zakresie cen jednostkowych tzn. w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej.

tab4

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w obrębie miasta Kołobrzeg jest generalnie dość zrównoważony, średni współczynnik zmienności cen dla miasta wyniósł około 0,21. Jednak średni kwotowy rozstęp cenowy tzn. różnica pomiędzy najlepszą, a najmniej atrakcyjną ulicą wyniósł aż 7200 zł/m2 p.u.m, co świadczy o bardzo dużym zróżnicowaniu cen w zależności od położenia lokalu mieszkalnego. Natomiast występujące różnice między pobliskimi ulicami wynikają głównie z lokalizacji szczegółowej, stanu technicznego, standardu wykończenia lokalu, kondygnacji, powierzchni użytkowej, przynależnej i innych czynników.

tab5

tab6

Z analizy wynika, iż jednostkowe ceny transakcyjne analizowanych nieruchomości lokalowych mieszkalnych miasta Kołobrzeg (obręb 2, 4, 10), w obrocie wtórnym i pierwotnych charakteryzują się asymetrycznym rozkładem i kształtują się średnio w przedziale od 4000 zł/m2 do powyżej 5000 zł/m2. Popyt systematycznie maleje powyżej kwoty 5.000 zł/m2, ceny wyższe dotyczą  nieruchomości lokalowych mieszkalnych głównie w najlepszych lokalizacjach ( np: port), a także z rynku pierwotnego o znacznie podwyższonym standardzie.

tab7

Najwyższe ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej dotyczą lokali z rynku pierwotnego, które a spowodowane jest to  przede wszystkim:

bardziej kameralnym charakterem nowych budynków usytuowanych w dobrych lokalizacjach,

wyższym standardem budynków budowanych przy użyciu materiałów wyższej jakości,

wyposażeniem budynków i  lokali w instalacje wewnętrzne (np. klimatyzacja, wentylacja wewnętrzna, itp.), których często nie stosowano.

atrakcyjnością architektoniczną budynku oraz otoczenia  i funkcjonalnością lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Badanie całkowitych cen transakcyjnych w powyższym okresie na rynku pierwotnym i wtórnym, wykazało, iż najczęściej ceny kształtowały się na poziomie od 150 tys. zł do ok. 300 tys. zł. Należy stwierdzić, że rynek nieruchomości lokalowych w Kołobrzegu charakteryzuje się racjonalnym poziomem cen rynkowych nieruchomości. Obserwuje się wzrost wartości nieruchomości przewyższający poziom inflacji w kraju.

tab8

Na powyższym rynku istnieje duża korelacja pomiędzy powierzchnią nieruchomości a cena całkowitą, tzn. im większa jest powierzchnia użytkowa mieszkania, tym więcej  trzeba zapłacić za  lokal mieszkalny. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Struktura rynku w odniesieniu do powierzchni użytkowej mieszkania ma bezpośrednie odniesienie do cen jednostkowych. Według generalnej relacji im mniejszy lokal tym wyższa cena za metr kwadratowy. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego.

Istotnym powodem kształtującym strukturę cen nieruchomości mieszkaniowych oprócz czynników stricte ekonomicznych, społecznych oraz lokalizacyjnych, jest również struktura oferowanych nieruchomości. Jednym z czynników wpływających na wartość nieruchomości jest wielkość lokalu. Analiza rynku w badanym obrębie na rynku pierwotnym i wtórnym wykazała, że największy popyt na nieruchomości lokalowe dotyczy lokali o powierzchni w przedziale od 40 m2 do 50 m2 –  które stanowiły łącznie 30% ogółu odnotowanych transakcji oraz lokali o powierzchni w przedziale od 50 m2 do 60 m2 oraz od 30 m2 do 40 m2 które stanowiły 20% odnotowanych transakcji.

tab9

Innym, istotnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest występowanie określonej ilości izb w lokalu mieszkalnym. Z obserwacji wynika, iż największym popytem rynkowym cieszyły się lokale z liczbą izb wynoszącą dwie – które stanowiły aż 54% odnotowanych transakcji, natomiast najmniejsze zainteresowanie  dotyczyło nieruchomości lokalowych powyżej 3 izb – stanowiły one zaledwie 5%.

tab10

Kupujący przywiązują również znaczenie do stanu technicznego, wieku oraz wysokości budynku. Lokale w budynkach względnie nowych lub po generalnych remontach różnią się od tzw. mieszkań typowych standardem a w konsekwencji ceną.

Print